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中粮、中铁、中交开始抢物业的活干
曾被视为“边缘业务”的物业管理, 如今成了中字头地产央企争抢的香饽饽 。大悦城、中交、中铁、中建等巨头近期密集调整组织架构, 将物业服务和商业运营提升至战略核心地位。在行业整体面临“撤退潮”和“价值互换”的背景下, 这些曾经的“甲方”如何完成身份转变?
📌 大悦城: 从摇摆到押注, 全力孵化“大悦生活”
- 重点: 都在求生存。
- 重点: 当前公开信息主要集中在产品、策略或节奏变化上。
- 重点: 后续仍需关注官方更新、落地范围以及实际反馈。
大悦城近日发布公告, 宣布对组织架构进行重大调整: 商业事业部与物业事业部合并为“大悦生活”, 同时撤销四大区, 改为七个城市公司直管。此举旨在将服务从单一空间延伸至商场、社区、写字楼、产业园区等多元领域。
大悦城过去在商住之间摇摆不定, 但 2025 年的业绩给了它信心——购物中心销售额同比增长 15.5% 至 463.7 亿元 , 客流提升 22.7%。如今, 中粮集团不再模仿华润万象的商业大区制, 而是走自己的路, 试图将“大悦生活”孵化为新的增长引擎。
🔍 中交、中铁、中建: 集体“抢活”, 各有打法
中交地产于 6 月 15 日正式更名为“中交发展”, 通过债务重组和资产整合 , 全面转向物业服务、资产管理与运营。公司引入龙湖物业原总经理曾益明等职业经理人, 走纯轻资产路线。2025 年其物业服务收入同比增长 43.37% 至 12.9 亿元, 但拓展仍显缓慢,2026 年至今仅新增 3 个项目。
中铁诺德则更为凶猛。 在“618”经营大促期间 , 一举中标 7 个物业管理项目, 涵盖学校、医院、安置房和监狱等场景。自 2023 年成立以来, 中铁诺德累计拿下超 40 个物业、环卫、医院后勤等服务项目。
中建集团起步较晚, 但各工程局纷纷布局城市运营 。其中中建八局于 2025 年 5 月更名为“中建八局城市运营公司”, 目前服务面积超 1000 平方公里, 物业管理面积约 2700 万平方米。
💡 行业观察: 为何央企集体杀入?
一位央企内部人士直言:“以前一直有, 现在主业不好干 , 要转型去搞服务搞管理了, 都在求生存。”在房地产主业承压的背景下, 物业管理被视为稳定的现金流来源。
然而, 当下物业行业已非“躺赚”时代。“十五五”规划要求行业提质增效 , 居民满意度下滑至 72.9 分, 物业费收缴率下降 4.54%。全国范围内爆发“物业撤退潮”,2025 年至 2026 年 3 月, 仅住宅项目就出现 212 个撤退案例。
商业运营和城市运营领域同样面临“钱少事多”的困境: 甲方预算紧缩, 资产保值增值诉求上升 。对于刚转型的央企来说, 从基础物管向增值服务延伸, 仍有很长的路要走。
📊 总结
围绕“中粮、中铁、中交开始抢物业的活干”，这一部分可从背景、现状与影响三个角度理解其关键信息。结合已公开内容来看，核心结论是趋势已较为明确，但细节仍需结合后续进展持续观察。
